Advokatfirma Tingmann AS har inngått ny rammeavtale med Sandnes kommune for leveranse av advokattjenester innen fast eiendom, herunder eiendomsoppgjør og selskapsrett. Våre advokater har i 8 år bistått kommunen innen disse fagfelt, og ser frem til en ny avtaleperiode. Vi bistår kommunen med sine eiendomsselskaper, salg og kjøp av eiendom, kontraktsforhandlinger, oppgjør mv.

Innlegget Advokatfirma Tingmann AS signerer rammeavtale med Sandnes kommune. dukket først opp på Advokatfirma Tingmann AS.

En fersk dom fra Høyesterett (HR-2024-1188-A) klargjør arbeidsgivers plikt til å tilby annet passende arbeid ved oppsigelse som skyldes arbeidstakers forhold. Saken omhandler en helsefagarbeider som mistet autorisasjonen sin grunnet manglende faglig innsikt, og som følge av dette ble sagt opp fra sin stilling i hjemmehjelptjenesten. Spørsmålet for Høyesterett var om arbeidsgiver hadde en plikt til å tilby annet passende arbeid når oppsigelsen skyldes forhold på arbeidstakers side.

Arbeidsmiljøloven § 15-7 – Vern mot usaklig oppsigelse

Arbeidsmiljøloven § 15-7 gir vern mot usaklig oppsigelse. Etter første ledd kan en arbeidstaker ikke sies opp uten at oppsigelsen er «saklig begrunnet i virksomhetens, arbeidsgivers eller arbeidstakers forhold.» Andre ledd presiserer at dersom oppsigelsen skyldes driftsinnskrenkninger eller rasjonaliseringstiltak, er den ikke saklig dersom arbeidsgiver har et annet passende arbeid i virksomheten å tilby arbeidstaker.

Slik lovteksten er formulert, er det bare hvor en oppsigelse skyldes driftsinnskrenkninger eller rasjonaliseringstiltak at det stilles krav til at arbeidsgiver tilbyr arbeidstaker annet passende arbeid. Det var dermed uklart om en slik plikt også gjelder når oppsigelsen skyldes arbeidstakers forhold.

Høyesteretts avgjørelse

Høyesterett klargjorde at regelen i § 15-7 annet ledd ikke kan anvendes tilsvarende ved oppsigelse grunnet arbeidstakers forhold. Samtidig la Høyesterett til grunn at man ikke kan tolke § 15-7 slik at arbeidsgiver ikke har noen plikt til å vurdere annet passende arbeid utover de tilfellene bestemmelsen uttrykkelig regulerer.

Høyesterett åpnet i forlengelsen av dette for at arbeidsgiver i visse tilfeller kan ha plikt til å tilby annet passende arbeid også når oppsigelsen skyldes arbeidstakers forhold. Standpunktet ble forankret i saklighetskravet og arbeidsgivers plikt til å foreta en avveining av arbeidstakers og arbeidsgiver interesser. Retten viste til rettspraksis og juridisk teori som støtte for denne fortolkningen.

Begrenset og situasjonsbestemt plikt

Høyesterett understrekte at plikten til å tilby annet arbeid når oppsigelsen skyldes arbeidstakers forhold, er begrenset og må vurderes ut fra den konkrete situasjonen. Retten konkluderte med følgende retningslinjer:

• Arbeidsgivers interesse: Dersom arbeidsgiver har en sterk interesse i å avslutte arbeidsforholdet, kan det være til hinder for at det er aktuelt å tilby annen stilling. Det kan eksempelvis være hvor det dreier seg om alvorlige pliktbrudd eller adferd som gjør at arbeidsgiver ikke har tillit til arbeidstaker. Kjerneområdet er derfor saker hvor arbeidstaker ikke kan bebreides for årsaken til oppsigelsen.
• Arbeidstakers interesse: Det er en forutsetning at arbeidstakers interesse i å fortsette i et annet arbeidsforhold i virksomheten er av særlig styrke, eksempelvis høy alder eller forsørgelsesbyrde.
• Tilgjengelig stilling: Det må finnes annen passende stilling i virksomheten som er ledig.

I denne saken la Høyesterett vekt på at arbeidsgiver hadde gjennomført flere tiltak for å hjelpe arbeidstaker med å tilpasse seg arbeidsforholdene, samt i rimelig utstrekning undersøkt muligheten for omplassering. Etter en samlet vurdering fant retten at oppsigelsen var saklig begrunnet.

Innlegget Ny dom på arbeidsrettens område: Har arbeidsgiver plikt til å tilby annet passende arbeid ved oppsigelse som skyldes arbeidstakers forhold? dukket først opp på Advokatfirma Tingmann AS.

Når en næringseiendom skal selges, kan valg av transaksjonsform ha store skattemessige konsekvenser. Det er spesielt forskjell på om salget gjennomføres som et aksjesalg eller som et eiendomssalg (innmatsalg). Videre får det konsekvenser for skatten om salger gjennomføres av en selskapsaksjonær eller en personlig aksjonær.

Nedenfor følger en oversikt over de viktigste skattekonsekvensene ved aksjesalg og innmatsalg for både kjøper og selger.

Skattekonsekvenser for selger ved aksjesalg

Selskapsaksjonærer er fritatt for skatt på gevinster ved salg av aksjer. Salg av eiendom i form av et aksjesalg kan altså gjennomføres skattefritt for aksjeselskaper og enkelte andre selskapsformer. Dette forutsetter imidlertid at selskapet er et single-purpose-selskap, altså et selskap som kun eier én eiendom. Dersom selskapet eier flere eiendommer, kan en fisjon være en mulig løsning for å oppnå samme skattefritak.

Når en personlig aksjonær selger eiendommen i form av aksjer, beskattes han med 31,68 % av gevinsten.

Skattekonsekvenser for selger ved innmatsalg

Dersom en selskapsaksjonær selger en eiendom ved innmatsalg vil gevinstbeskatningen utgjøre 22 % av nettogevinsten. For en personlig aksjonær som eier selskapet kan den totale skattebelastningen bli opp til 46,7 % dersom utbytte tas ut. Dette gjør at innmatsalg ofte kan være mindre gunstig for selger sammenlignet med aksjesalg.

Skattemessige konsekvenser for kjøper

For kjøpere er valget av transaksjonsform også viktig, da aksjekjøp og innmatsalg har forskjellige skattemessige konsekvenser.

Ved aksjekjøp overtar kjøperen den opprinnelige inngangsverdien på eiendommen. Denne er ofte lavere enn markedsverdien. Dette gir lavere skattemessige avskrivninger, og dermed lavere årlige fradrag. En lavere inngangsverdi kan også føre til høyere skatt ved fremtidig salg av eiendommen. På den annen side kan kjøp av aksjer være gunstig hvis selskapet har et fremførbart underskudd. Da kan kjøper bruke underskuddet til å redusere skatten i kommende år.

Ved innmatsalg får kjøper en ny inngangverdi som ofte vil være høyere og tilpasset markedsverdien. Dette gir høyere avskrivninger og dermed større skattemessige fradrag. Videre vil en høyere inngangsverdi også gi lavere gevinstbeskatning ved et fremtidig salg av eiendommen.

Kan man droppe dokumentavgiften?

Ved et innmatsalg utløses det dokumentavgift på 2,5 % av markedsverdien ved tinglysing. Aksjesalg utløser ikke dokumentavgift. Dette kan gi betydelige besparelser for kjøper, og er ofte en viktig faktor ved valg av transaksjonsform.

Risiko ved aksjekjøp

Kjøp av aksjer innebærer at kjøper overtar hele selskapets historikk. Det inkluderer eventuelle latente skatteforpliktelser og andre økonomiske risikoer. Aksjekjøp kan derfor være mer risikabelt enn å kjøpe eiendommen direkte. Derfor er det vanlig at kjøper og selger gjennomfører en grundig due diligence for å identifisere mulige risikofaktorer knyttet til selskapet.

Hva bør du gjøre?

Ved salg av næringseiendom er det avgjørende å ha en grundig forståelse for de skattemessige konsekvensene, samt nøye vurdere hvilken transaksjonsform som er mest fordelaktig. Valget mellom aksjesalg og innmatsalg kan medføre store skattemessige forskjeller for både kjøper og selger. I tillegg spiller faktorer som dokumentavgift og latente skatteforpliktelser en sentral rolle.

Ønsker du å sikre at alle relevante forhold blir vurdert riktig? Vi i Advokatfirma Tingmann AS har lang erfaring med transaksjonsrådgivning ved eiendomssalg. Kontakt oss gjerne for bistand, så hjelper vi deg med å ta de riktige valgene.

Innlegget Salg av næringseiendom – aksjesalg eller innmatsalg? dukket først opp på Advokatfirma Tingmann AS.

Innlegget Nye innleiereglers betydning for entrepriseprosjekter dukket først opp på Advokatfirma Tingmann AS.

I hvilke tilfeller kan forsikringsselskapet snu seg mot selger?

Dersom selger har gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger ved utfylling av egenerklæringsskjemaet, kan forsikringsselskapet rette hele eller deler av kravet direkte mot selger. Forsikringsselskapets ansvar kan enten falle helt bort eller nedsettes, dersom selger har forsømt sin opplysningsplikt.

I egenerklæringsskjemaet må selger besvare en rekke spørsmål om selgers kjennskap til boligens tilstand. Ved signeringen av egenerklæringsskjemaet, bekrefter selger at opplysningene er korrekte og avgitt etter beste skjønn.

Forutsetningen for at forsikringsselskapet skal kunne bli helt eller delvis fri for ansvar, er at selger kan legges mer enn lite til last for å ha gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger om boligen, jf. forsikringsavtaleloven § 4-2 annet ledd. Dersom forsikringsselskapet mener at dette er tilfelle, kan de altså rette kravet mot selger. Det er likevel forsikringsselskapet som har bevisbyrden for at vilkårene er oppfylt.

Våre tips!

Som selger er det viktig at du tar vare på all dokumentasjon som gjelder utbedringer som er blitt gjort i boligen. Denne dokumentasjonen kan komme til nytte dersom forsikringsselskapet fremmer et regresskrav mot deg. Det er også viktig at du gir korrekte opplysninger om boligen i egenerklæringsskjemaet. Ta forbehold, eller oppfordre kjøper til å undersøke nærmere, dersom du ikke er trygg på informasjonen du har om boligen.

Innlegget Boligselgerforsikring – Når kan forsikringsselskapet kreve regress? dukket først opp på Advokatfirma Tingmann AS.

Høyesterett avsa 9. november 2022 en enstemmig dom – inntatt i HR-2022-2157-A – som gjaldt krav om omstøtelse av en gave fra uskiftebo. Det sentrale spørsmålet for Høyesterett var om gaven stod i «misforhold til formuen i uskifteboet».

Saken ble avgjort etter arveloven 1972 § 19 første ledd. Denne bestemmelsen er blitt videreført i den nye arvelovens (2019) § 23 første ledd, med unntak av at det ikke lenger gjelder et absolutt forbud mot å gi bort fast eiendom mens man sitter i uskiftet bo.

Høyesterett kom frem til at det ikke var grunnlag for omstøtelse. Det er særlig tre forhold, som er verdt å merke seg etter denne høyesterettsavgjørelsen:

1) Når det gjelder vurderingen av om en gave står i misforhold til formuen, er utgangspunktet en matematisk beregning. Ifølge domspremissene kan det oppstilles en «faresone», dersom verdien av gaven ligger et sted mellom 10-30 prosent av boets nettoverdi.

2) Selv om misforholdvurderingen skal skje ut fra verdiene på gavetidspunktet, så gjelder ikke dette uten unntak. For det første er det klart at flere gaveutdelinger til samme person, må kunne kumuleres. For det andre vil det være relevant om gjenlevende ektefelle tidligere har foretatt utdelinger som har redusert boets verdi. Dette er særlig aktuelt dersom den tidligere utdelingen er av en viss størrelse. For det tredje bør en tidligere utdeling korrigeres for den endringen i pengeverdien som har funnet sted etter at utdelingen ble gitt.

3) En matematisk beregning av forholdet mellom gaven og boets størrelse utgjør ikke mer enn et utgangspunkt. Det vil være sentralt om gavedisposisjonen fremstår som misbruk av gjenlevende rådighet over uskifteboet. Andre relevante momenter kan være formålet med gaven, hvem den er gitt til og hvordan boet rent økonomisk har utviklet seg i uskifteperioden.

Innlegget Arverett – uskifte: Rådighetsbegrensningen «misforhold til formuen i uskifteboet» dukket først opp på Advokatfirma Tingmann AS.

Hva er fremtidsfullmakt?

Fremtidsfullmakt er et alternativ til vanlig vergemål. Begge deler er hjelpetiltak for personer som på grunn av skade, sykdom eller funksjonsnedsettelse ikke kan ivareta interessene sine selv. Og i begge tilfeller er det en annen person som gis fullmakt eller rett til å opptre på vegne av en selv. deler Men det er likevel en vesentlig forskjell:

Når statsforvalteren mottar en begjæring om vergemål for en person som ikke lenger er i stand til å ivareta sine interesser oppnevnes en verge. Veldig ofte vil en slik begjæring først komme inn når en person trenger vergemål, og kommer fra vedkommende selv, slektninger, omsorgspersonell, lege eller andre som ser behovet for et slikt hjelpetiltak. Statsforvalteren oppnevner da en verge som ivaretar interessene til vedkommende.

Fremtidsfullmakt er en avtale mellom fullmaktsgiver, altså den som forutser at han/hun kan komme i en situasjon hvor vedkommende blir ute av stand til å ivareta egne interesser og fullmektig, altså den person man ønsker at skal opptre på vegne av seg selv når behovet inntrer. Man inngår dermed en slik avtale før man er ute av stand til å ivareta egne interesser og man inngår avtalen med en person som man selv har valgt til å opptre på vegne av seg selv. Det handler altså om å planlegge for fremtiden og det som kan skje. Man kan også inngå gjensidig fremtidsfullmakt, typisk vil dette være aktuelt for ektefeller. Det er også mulig å oppføre flere enn en fullmektig, men da slik at det klart fremkommer hvilken myndighet den enkelte fullmektig er gitt.

Hvorfor opprette fremtidsfullmakt?

Ved å etablere en fremtidsfullmakt vil man selv kunne påvirke hvem som gis fullmakt til å handle på vegne av seg selv. Man vil jo da kunne velge den person eller personer som man stoler på og som man har en god og tillitsfull relasjon til. Det er i utgangspunktet fullmektigen som vurderer om fullmakten skal tre i kraft. Men dersom det er tvil om man er i en slik situasjon som nevnt, kan fullmektigen be en lege om å bekrefte dette. Videre kan fullmektigen be statsforvalteren om å stadfeste ektheten av fullmakten overfor skeptiske tredjeparter.

Hva må en fremtidsfullmakt inneholde?

En fremtidsfullmakt er et formelt dokument som må inngås i gitte former for å være gyldig. Den må være skriftlig og det må være klart at den er ment å ha en fremtidsvirkning. Den skal underskrives av både fullmaktsgiver og fullmektig og to vitner som fullmaktsgiver har godtatt. Alle som underskriver må være klar over hva de skriver under på. I tillegg bør den inneholde dato, vitnenes fødselsdato, adresse og kontaktinformasjon. Det bør også fremgå at vitnene bekrefter at fullmaktsgiver har underskrevet av egen fri vilje og at han/hun forstod innholdet i fremtidsfullmakten.

 * * * *

Advokatene i Advokatfirma Tingmann bistår jevnlig klienter med opprettelse av fremtidsfullmakt, som sikrer ivaretatakelse av så vel lovkravene som de individuelle hensyn som gjør seg gjeldende for den enkelte fullmaktsgiver.

Innlegget Fremtidsfullmakt – Et valg for fremtiden dukket først opp på Advokatfirma Tingmann AS.

Innlegget Har du blitt oppsagt eller avskjediget – og er uenig i dette? Husk å kreve forhandlinger innen to uker! dukket først opp på Advokatfirma Tingmann AS.

Innlegget VERDSETTELSE AV EKTEFELLES NÆRINGSVIRKSOMHET VED SKILSMISSE dukket først opp på Advokatfirma Tingmann AS.

Innlegget Hva skjer når leverandøren for en offentlig oppdragsgiver går konkurs dukket først opp på Advokatfirma Tingmann AS.